Il mutuo fondiario è nullo quando il finanziamento supera l'80% del valore dell'immobile

La Corte Suprema di Cassazione III sezione civile sentenza n.17439 del 28.06.2019.

La Cassazione ha recentemente affermato la nullità del contratto di mutuo fondiario per superamento della soglia di finanziabilità ex art. 38 comma 2, T.U.B.

Il mutuo fondiario è quel finanziamento concesso dalle banche a medio e lungo termine garantito da ipoteca di primo grado sugli immobili. Per tale operazione è previsto un limite percentuale massimo di finanziabilità. Il combinato disposto dell'art. 38 comma 2 T.U.B. e dell'art. 1 delibera CICR del 22 aprile 1995 ne precisa l'ammontare: "80 per cento del valore dei beni ipotecati", salvo la presenza di particolari e ulteriori garanzie.
Il mutuo fondiario rappresenta, statisticamente, la tipologia di mutuo maggiormente utilizzata dalle famiglie.

La Corte ha stabilito che il mutuo fondiario, concesso per un ammontare superiore all’80% del valore dei beni ipotecati, debba intendersi non solo irregolare (con sanzioni unicamente amministrative), ma radicalmente nullo. Inoltre, la nullità non può essere limitata alla somma eccedente l’80%, ma investe l’intero mutuo. La tesi della nullità parziale, infatti, verrebbe ostacolata – secondo la Cassazione – sia dalle “difficoltà pratico-giuridiche di conciliare il frazionamento dell’unico contratto stipulato tra le parti con il possibile consolidamento dell’ipoteca per la sola porzione fondiaria”, sia dalla previsione di cui all’articolo 38 TUB, che pone il rispetto del limite dell’80% tra i caratteri costitutivi dell’operazione di credito fondiario (con la conseguenza che il finanziamento che non rispetta i limiti legali fissati dal testo unico non soddisfa il requisito della fondiarietà).
Come noto, il limite massimo finanziabile risponde al fine di tutelare un più ampio interesse nazionale. Se si limitassero le conseguenze dei mutui oltre soglia alla sola sanzione amministrativa – afferma la Corte – la conseguenza sarebbe quella di una “inaccettabile protezione dell’illegalità.

Il CICR, con delibera del 22/04/1995, recepita dalla Banca d’Italia con suo aggiornamento del 26 giugno 1995 alla circolare n. 4 del 29 marzo 1988 (recante Istruzioni in materia di particolari operazioni di credito e pubblicato sulla G.U. Serie Generale n.155 del 05/07/1995), ha stabilito come limite di finanziabilità, quello dell’ottanta per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, aumentabile al cento per cento in presenza di garanzie integrative, soggiungendo che, nei casi di finanziamenti concessi su immobili già gravati da precedenti iscrizioni ipotecarie, l’importo finanziabile deve essere determinato sommando al nuovo finanziamento il capitale residuo di quello precedente.

“Il motivo di doglianza è pertanto fondato e va accolto, sussistendo la nullità da omessa previa notifica del titolo esecutivo in difetto di esenzione dal relativo obbligo, in applicazione del seguente principio di diritto: in tema di credito fondiario, il limite di finanziabilità previsto dal secondo comma dell’art. 38 del d.lgs. 1 settembre 1993, n. 385, come stabilito dalla Banca d’Italia su delibera del Comitato interministeriale per il credito e il risparmio, non esaurisce i suoi effetti sul piano della condotta dell’istituto di credito mutuante, ma è elemento essenziale per la valida qualificazione del contratto di mutuo come fondiario e quindi per l’applicabilità della relativa disciplina di privilegio, sostanziale e processuale, in favore del creditore; pertanto, il superamento di tale limite comporta la nullità dell’intero contratto, quanto ove sia sufficiente la riqualificazione di quello come mutuo ordinario con disapplicazione della disciplina speciale di privilegio , la non operatività della norma che esenta il creditore fondiario dall’obbligo di previa notifica del titolo esecutivo, ai sensi del primo comma dell’art. 41 del richiamato d.lgs. n.385 del 1993”.

 In conclusione, quindi, si può affermare che ad oggi l'orientamento assolutamente prevalente nella giurisprudenza di legittimità e di merito è volto ad accogliere la tesi della nullità integrale del mutuo fondiario. Vi è, allora, un ulteriore argomento a tutela delle ragioni del cliente.